Gdy sprzedaż spada, a ceny rosną: ceny w Marbelli-co naprawdę się dzieje?
Sprzedaż nieruchomości wokół Marbelli spadła o około trzydzieści procent. W tym samym czasie ceny za metr kwadratowy poszły w górę o kilkanaście. Na pierwszy rzut oka to dwie liczby z dwóch różnych rynków. W rzeczywistości opowiadają tę samą historię.
Najnowsze dane to potwierdzają. Według indeksu Tinsa IMIE ceny metra kwadratowego w prowincji Málaga wzrosły w pierwszym kwartale 2026 roku o 13,1 procent rok do roku. W tym samym czasie, według rejestru Registradores de España, liczba transakcji w tak zwanym złotym trójkącie, czyli w Marbelli, Esteponie i Benahavís, spadła o 30,2 procent wobec analogicznego kwartału 2025 roku. Dwie liczby, które wyglądają jak sprzeczność, dopóki nie zrozumie się, co za nimi stoi.
To nie jest stygnący rynek. To rynek, któremu kończy się towar.
Kupujący nie zniknęli. Popyt nie osłabł. Zniknęła podaż. Na rynek trafia mniej nieruchomości, mniej właścicieli chce sprzedawać, a ci, którzy zostają po stronie kupujących, konkurują ostrzej o mniejszą pulę. Ceny idą w górę, liczba transakcji w dół. Jedno i drugie naraz. Dokładnie to pokazują dane.
Dlaczego podaż wyschła? Składa się na to kilka rzeczy. Gotowych domów w miejscach, których naprawdę chcą kupujący, blisko morza, jest coraz mniej. Nowych inwestycji w pierwszej linii brzegowej praktycznie nie przybywa. A właściciele, którzy nie muszą sprzedawać, patrzą na rosnące ceny i po prostu czekają, licząc na jeszcze lepszy moment. Efekt jest taki, że transakcje, które dochodzą do skutku, zamykają się na mocnych poziomach, mimo że jest ich mniej.
Gra na czekanie
Najbardziej zaskakuje ludzi jednak co innego. Prawie co tydzień ktoś mówi mi, że się wstrzymuje. Obserwuje rynek, czeka na korektę, na moment, w którym ceny wreszcie odbiją spadek sprzedaży. Brzmi logicznie. Na większości rynków tak właśnie by było.
Tyle że kupujący, którzy zastosowali tę logikę w 2024 roku, wciąż czekają. Ci z 2025 roku też. A ci, którzy ją zignorowali i kupili mimo wszystko, dzwonią do mnie w sprawie drugiej nieruchomości.
Czekanie nie zawsze oznacza tańszy zakup. Czasem oznacza po prostu zakup później, przy mniejszym wyborze i wyższej cenie.
Dwie rzeczy dla równowagi
Warto jednak dodać dwie rzeczy, żeby obraz był pełny. Po pierwsze, spadek liczby transakcji to nie krach, tylko powrót z dwóch wyjątkowo mocnych lat do bardziej normalnego poziomu. Po drugie, przy mniejszej liczbie transakcji rośnie za to przestrzeń do negocjacji, bo każdy pojedynczy zakup waży dziś więcej i sprzedający chętniej rozmawiają o warunkach.
Rynek napięty po stronie podaży to niekoniecznie rynek, na którym nie da się dobrze kupić. To rynek, na którym trzeba wiedzieć, czego się szuka.
A gdybyś to Ty rozważał dziś zakup w Marbelli, co przeważyłoby w Twojej decyzji: obawa, że ceny są wysokie, czy ryzyko, że za rok wybór będzie jeszcze mniejszy?
Po dynamicznym odbiciu w 2022 roku, rynek luksusowy na Costa del Sol odnalazł swój rytm. Wzrosty są dziś bardziej zrównoważone, przewidywalne i — co najważniejsze — zdrowe ekonomicznie. To idealna sytuacja dla inwestorów: rosnące ceny bez ryzyka nagłego załamania.
Źródła: Tinsa IMIE (ceny za metr kwadratowy, prowincja Málaga) oraz Registradores de España (liczba transakcji, złoty trójkąt), dane za pierwszy kwartał 2026 roku. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.